전세사기 방지 체크리스트 (+보증금 지키는 방법)
전세사기 예방! 보증금 지키는 체크리스트
전세 계약, 잘못하면 보증금 날린다고요?
계약서에 뭐가 뭔지 하나도 모르겠고, 집주인 말만 믿고 덜컥 사인했다가 위험할 뻔한 기억이 있습니다.
그래서 오늘은 전세 계약할 때 꼭 체크해야 하는 핵심 포인트! 직접 정리해 드릴게요.
특히 보증금 지키고 싶은 분들, 절대 놓치지 마세요!
목차
1. 주택 시세와 보증금 비율 확인
전세 계약 전에 꼭 알아야 하는 첫 번째 포인트는 바로 집값 대비 보증금 비율이에요.
요즘은 '깡통전세' 피해가 정말 많거든요.
깡통전세란 매매가 대부분이 대출과 보증
금으로 채워진 상태를 말하는데요, 집이 경매로 넘어가면 보증금 돌려받기 어려워져요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 권장 비율 | 보증금 + 대출이 시세의 80% 이하 |
| 주의 대상 | 보증금이 시세의 90% 이상일 경우 깡통전세 위험 |
시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 '안심전세 앱'에서 쉽게 조회할 수 있어요. 시세 확인은 계약 전 필수!
2. 다가구 주택 선순위 임차인 확인
단독·다가구 주택에서는 내가 제일 먼저 들어간 사람이 아닐 수 있어요.
선순위 세입자가 많다면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 커지거든요. 계약 전에 꼭 임대인에게 다음 서류들을 요청하세요:
- 전입 세대 열람 내역
- 확정일자 부여 현황
- 선순위 임대차 보증금 확인서
이건 반드시 계약 전에 받아보는 게 좋아요. 안 그러면 "어, 내 돈은 어디갔지?" 하고 허탈해질 수 있어요.
3. 등기부등본 꼼꼼히 읽기
등기부등본은 부동산의 '주민등록등본'이라 불릴 만큼 중요한 서류예요.
표제부, 갑구, 을구를 꼭 확인해야 하는데요, 아래 리스트 기억해두세요!
- 표제부: 주소가 계약서와 일치하는지
- 갑구: 소유자가 맞는지, 가압류/압류가 있는지
- 을구: 대출·근저당 등 권리관계 확인
특히 ‘신탁’이라고 표시되어 있다면 위험도가 높으니 반드시 신탁원부까지 확인하세요!
4. 위반건축물 여부 체크
"이 집 너무 괜찮은데 왜 이렇게 싸지?" 싶으면 한 번쯤 의심해 봐야 해요.
위반건축물일 가능성이 있어요. 위반건축물은 불법 증축되거나 용도 변경된 건물로, 전세대출이 거절될 수 있고, 경매에서도 잘 안 팔리는 리스크가 있어요.
확인은 간단해요. 건축물대장을 열람하면 됩니다.
등기부등본과 함께 확인하면 이중으로 안심할 수 있어요. 만약 '위반건축물'이라고 표시되어 있거나, 무단 증축 흔적이 있다면 피하는 게 상책입니다.
5. 임대인 세금 체납 여부 확인
임대인이 국가에 세금을 오래 체납하면 집이 압류될 수 있어요.
그러면 나중에 보증금 돌려받기가 훨씬 어려워지겠죠? 계약 전에 반드시 국세·지방세 납세증명서를 요구하세요.
다행히 2023년 4월부터는 임대차 계약 시 임대인이 세금 체납 사실을 임차인에게 의무적으로 고지해야 해요.
이 점도 적극 활용하세요!
6. 전세보증보험 가입 가능 여부
전세보증보험은 일종의 '보험망'이에요.
집주인이 보증금을 못 돌려줄 상황이 생겨도, 보증기관이 대신 지급해주는 제도죠. 그런데! 모든 집이 다 가입 가능한 건 아니에요.
- 보증금 + 선순위 채권이 시세의 90% 이하여야 함
- 주택 유형 및 임대차 조건에 따라 제한될 수 있음
가입 가능 여부는 HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사 등에서 조회 가능해요.
위험할 수 있습니다. 보증금 + 선순위 채권이 시세의 90%를 초과하면 전세보증보험 가입이 어렵고, 경매 시 보증금 손실 가능성도 커지기 때문에 신중히 판단해야 합니다.
정부24 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 열람할 수 있으며, 모바일 앱에서도 확인이 가능합니다. 계약 전 반드시 확인하세요.
전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황, 선순위 임대차 보증금 확인서를 임대인에게 요청하세요. 정식 문서로 제출받는 것이 안전합니다.
관할 시·군·구청이나 정부24 사이트에서 건축물대장을 열람하면 확인 가능합니다. 위반건축물은 대출, 전세보증보험 모두 불리할 수 있어요.
아니요. 보증금이 시세의 90% 이하 등 일정 요건을 충족해야 하며, 주택 유형에 따라 가입 불가한 경우도 있습니다. 사전 조회는 필수입니다.
임대인은 계약 시 국세 및 지방세 납세증명서를 제출해야 합니다. 이 서류를 요청하면 체납 여부를 확인할 수 있어요.
PPT 파일이 필요하신 분들은 아래 다운로드 받으세요.
전세 계약은 신중함이 생명입니다. 아무리 좋은 집이라도, 계약 전에 체크할 것들을 꼼꼼히 따져보지 않으면 몇 천만 원, 아니 몇 억 원의 보증금을 날릴 수 있어요.
오늘 소개해드린 6가지 체크리스트만 잘 챙겨도 전세사기로부터 안전할 수 있습니다.
특히 사회 초년생이나 전세 처음 해보시는 분들은 이 글을 저장해두고 계약 전에 한 번씩 꼭 확인해보세요.
주변에서 전세 처음 구하는 분들에게 이 글을 꼭 공유해주세요!
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